INFORMACIÓN
En este apartado vamos a dedicarlo a noticias que tengan relación con la ITE y el Mantenimiento en nuestro radio de acción, así como opiniones, consejos y asesoramiento por parte de alguno de los miembros del equipo.
Si te gusta alguna información o comentario, dejanos tu opinión y si te ha interesado puedes compartirla con tus amistades.
MANTENIMIENTO DE VIVIENDAS / Recomendaciones (3)
En esta entrega vamos a ver una instalación en la que debemos extremar las precauciones como es la instalación de gas y unas pequeñas recomendaciones para la instalación de calefacción.
Red de gas
Podemos encontrarnos en nuestros edificios cuatro tipos de instalación, de gas butano, de gasóleo, de gas propano y de gas natural. Es muy importante tener en cuenta que los tubos de gas no han de utilizarse como tomas de tierra de aparatos eléctricos, ni tampoco para colgar objetos, es muy peligroso.
Se recomienda que en ausencias prolongadas se cierre la llave de paso general de la instalación de gas de la vivienda o local, la parte de tubería vista y que generalmente se pinta de blanco para no desentonar con los azulejos o pinturas.
Es recomendable que al menos en el inicio, en el final y en un quiebro se pinte una marca de color amarillo, con el fin de indicar que se trata de una tubería de gas y que no se taladre por cualquier motivo.
Los tubos flexibles de conexión del gas a los aparatos no deberán tener una longitud superior a 1,50 metros y deben llevar impreso el período de su vigencia, el cual no deberá haber caducado. Es importante asegurarse de que el tubo flexible y las conexiones del aparato estén acopladas directamente y no bailen. Deben sujetarse los extremos mediante unas abrazaderas. No debe estar en contacto con ninguna superficie caliente, por ejemplo cerca del horno.
Si se detecta una fuga de gas, deberá cerrarse la llave de paso general de la instalación del piso o local, ventilar el espacio, no encender fósforos, no pulsar timbres ni conmutadores eléctricos y evitar las chispas.
Deberá avisarse inmediatamente a una empresa instaladora de gas autorizada o al servicio de urgencias de la compañía. Sobre todo, no se deben abrir o cerrar los interruptores de luz ya que producen chispas.
El mantenimiento de las instalaciones situadas entre la llave de entrada del inmueble y el contador corresponde al propietario del inmueble o a la comunidad de propietarios. El cuarto de contadores será accesible sólo para el representante de la Comunidad y el personal de la compañía suministradora y el de mantenimiento. Hay que vigilar que las rejas de ventilación no estén obstruidas, así como el acceso al cuarto.
El grado de peligrosidad de esta instalación es superior a las demás, razón por la cual se extremarán las medidas de seguridad.
Operaciones de mantenimiento
A renovar
Cada 4 años Substitución de los tubos flexibles de la instalación de gas.
A limpiar
Cada año Limpieza del interior de la chimenea de la caldera.
A inspeccionar
Cada 2 años Revisión instalación por empresa suministradora.
Cada 4 años Inspección periódica de instalación por una empresa
instaladora.
Instalación de calefacción
El correcto mantenimiento de la instalación es uno de los factores que influyen más decisivamente en el ahorro de energía, por esta razón hay que prestarle las máximas atenciones para obtener un rendimiento óptimo.
Si los radiadores disponen de purgadores individuales se debe quitar el aire que pueda haber entrado dentro de la instalación. Los radiadores que contienen aire no calientan, y este mismo aire permite que se oxiden y se dañen más rápidamente. Tampoco deje nunca sin agua la instalación, aunque no funcione.
Operaciones de mantenimiento
A inspeccionar
Cada mes Comprobación del manómetro de agua y reglaje de la caldera.
Cada 6 meses Comprobación y substitución, si es necesario, de las juntas de
unión de la caldera con la chimenea.
Cada 4 años Realización de una prueba de estanqueidad y funcionamiento
de la instalación.
A limpiar
Cada año Purgado del circuito de radiadores para sacar aire del interior
antes del inicio de temporada.
En próximas entregas hablaremos de elementos tan importantes como son las fachadas y las cubiertas que son la envolvente de nuestra vivienda o edificio. Hasta la próxima entrega.
Pedro Cantó Saltó
Febrero de 2.013
MANTENIMIENTO DE VIVIENDAS / Recomendaciones (2)
En esta entrega vamos a prestar especial atención a la instalación de saneamiento y a la de fontanería para agua sanitaria.
Red de saneamiento
La red de saneamiento se compone básicamente de elementos y conductos de desagüe de los aparatos de las viviendas y de elementos comunes, que conectan con la red de saneamiento.
Es muy importante conservar la instalación limpia y libre de depósitos, nunca debe utilizarse la red de saneamiento en un vertedero de basuras, ya que pueden taponar e incluso destruir por procedimientos físicos o reacciones químicas las conducciones y sus elementos, se deben revisar con frecuencia los sifones de los sumideros y comprobar que no les falte agua para evitar malos olores.
Para desatascar los conductos no se pueden utilizar ácidos o productos que perjudiquen los desagües, se utilizarán siempre detergentes biodegradables para evitar la creación de espumas que petrifiquen dentro de los sifones y arquetas de los edificios, cualquier modificación o alteración de la instalación que pueda alterar el normal funcionamiento es conveniente que se haga mediante un estudio previo por un Técnico de Cabecera.
Operaciones de
mantenimiento
A inspeccionar
Cada año Revisión del estado de los canalones y sumideros.
Cada año Revisión del buen funcionamiento de la bomba del grupo de
presión.
Cada 2 años Inspección del estado de las bajantes.
Cada 2 años Inspección de los anclajes de la red horizontal colgada del
forjado.
A limpiar
Cada mes Vertido de agua caliente por los desagües
Cada 6 meses Limpieza de los canalones y sumideros de la cubierta.
Cada año Limpieza de la cámara de bombeo del grupo de presión.
Cada año Limpieza y
desinfección depósitos de agua
Cada 3 años Limpieza de las arquetas a pie de bajante, de paso y sifónicas.
Red de agua sanitaria
El mantenimiento a partir del contador es a cargo del usuario de la vivienda, mientras que la instalación situada entre la llave de paso del edificio y los contadores corresponde a la Comunidad de Propietarios, el cuarto de contadores será accesible por el representante de la Comunidad y la compañía suministradora.
Se recomienda cerrar la llave de paso de la vivienda en caso de ausencia prolongada, cualquier fuga o defecto de funcionamiento en las conducciones o accesorios debe ser inmediatamente reparado.
Está totalmente prohibido utilizar las tuberías como elementos de contacto de las instalaciones eléctricas con la tierra.
En caso de bajas temperaturas, se debe dejar correr agua por las tuberías para evitar que se hiele el agua en su interior, el correcto funcionamiento de la red de agua caliente es uno de los factores que influyen más decisivamente en el ahorro de energía, en la revisión general debe comprobarse el correcto funcionamiento de las llaves de paso, válvulas y juntas, verificando la posibilidad de cierre parcial o total de la red.
Hay que intentar que el grupo de presión no trabaje en ningún momento sin agua ya que puede quemarse, de faltar agua, se procederá al vaciado de la instalación y posterior puesta a punto, no modifique ni altere las presiones de la bomba, siempre consulte al Servicio Técnico.
Operaciones de mantenimiento
A inspeccionar
Cada 6 meses : Vaciado del depósito del grupo de presión, si lo hay.
Cada 6 meses : Revisión de pérdidas de agua de los grifos.
Cada año : Revisión general del grupo de presión.
Cada año : Revisión del calentador de agua.
Cada 2 años : Revisión del contador de agua.
Cada 2 años : Inspección de las juntas de goma o estopa de los grifos.
A limpiar
Cada 6 meses Limpieza de la válvula de retención, aspiración y filtro del grupo.
Cada 15 años Limpieza de sedimentos e incrustaciones del interior de las tuberías.
En la próxima entrega hablaremos de elementos tan importantes como son las instalaciones de gas y calefacción. Y no olvide que no es lo mismo MANTENER que REPARAR. Hasta la próxima.
Pedro Cantó Saltó
Enero de 2.013
MANTENIMIENTO DE VIVIENDAS / Recomendaciones (1)
La vivienda tiene un nivel muy alto de complejidad técnica y con ésta entrega por capítulos se explicará de una manera fácil y asequible para el lector aquellos elementos importantes de los que se compone un edificio y vivienda para su comprensión y por lo tanto un mantenimiento mucho mejor.
Instalación de electricidad
La instalación eléctrica de cada vivienda o edificio está formada por el contador (se encuentra en el portal), la derivación individual, el cuadro general de mando y protección y los circuitos interiores de la vivienda.
El elemento principal dentro de la vivienda es el Cuadro General de Mando y Protección (normalmente estará detrás de la puerta de entrada a la vivienda), está compuesto por distintos interruptores y su finalidad es proteger la instalación y las personas.
La red de electricidad tiene un desgaste muy pequeño y muy difícil de apreciar, por lo que le recomendamos que haga una revisión completa en períodos no más de 5 años.
No permita que los niños manipulen aparatos eléctricos cuando están enchufados y en general se debe evitar manipularlos con las manos húmedas, si observa que se corta el suministro de repente, vaya al Cuadro y recargue el magnetotérmico, si salta de nuevo, no insista, usted tiene un mal contacto o avería en la instalación o en algún aparato, desconecte los últimos aparatos conectados y compruebe si consigue activar el magnetotérmico, en caso contrario avise a un instalador.
Cuide especialmente la instalación del cuarto de baño, por ser la mas peligrosa y no incluya ningún enchufe ni punto de luz en un perímetro de 1 metro alrededor de la bañera o ducha (ni siquiera en la vertical de la misma) está totalmente prohibido por la normativa vigente.
No abuse de los enchufes múltiples en un mismo enchufe, puede producir un cortocircuito y no conecte aparatos de potencia superior a la normal (si compra algún aparato especifico la propia tienda se lo recomendará).
No coloque aparatos de calefacción eléctricos o de gas cerca de cortinas, visillos o muebles, pues puede provocar un incendio, cuando se bañe desconecte el termo eléctrico y no se afeite con maquina eléctrica si está mojado.
El mantenimiento de la instalación eléctrica a partir del contador (y no tan solo desde el cuadro general de entrada a la vivienda) es a cargo de cada uno de los usuarios, por lo tanto la alteración o modificación de los mismos se incurre en responsabilidades, estando prohibido manipular los circuitos y los cuadros generales y deben ser realizadas exclusivamente por personal especialista, el cuarto de contadores será accesible exclusivamente para el representante de la Comunidad y para el personal de la compañía suministradora o personal de mantenimiento.
Operaciones de mantenimiento
Cada año
Cada año
Cada año
Cada 2 años
Cada 4 años
Cada 4 años
Cada 4 años
Inspección de la instalación del portero automático
Revisión del funcionamiento de la apertura remota del garaje
Inspección del estado de la antena de la TV
Comprobación de las conexiones de la red de toma de tierra.
Revisión general de la red de telefonía interior.
Inspección de la instalación de la antena colectiva de TV.
Revisión general de la instalación eléctrica.
En la siguiente entrega veremos otra instalación importante en la vivienda como es la de fontanería, por una parte la de agua fría y caliente y la de saneamiento. Nos leemos.
Pedro Cantó Saltó
Diciembre de 2.012
MANTENIMIENTO / Actividades a desarrollar (2)
Continuando con las actividades a desarrollar en una vivienda, pasemos a analizar las tres funciones pendientes de explicar en la entrega anterior, como son las de planchar, cocinar y almacenar.
Planchar
Esta actividad no presenta problemas específicos, teniendo especial precaución con todo lo que sea derivado de la electricidad y el calor, evite que la plancha permanezca enchufada innecesariamente, por motivos de seguridad y de costo.
Tenga en cuenta que si utiliza plancha de vapor, puede aparecer el problema de humedades tan repetido y la necesidad de ventilar la habitación durante o después de realizar el planchado, pero recuerde que no es lo mismo ventilar que tener las ventanas abiertas mucho tiempo.
Es muy corriente entrar a una habitación en la que se esta planchando y nos encontramos con un grado de humedad alto, esto con el paso del tiempo perjudica las paredes en los puntos mas frágiles como son los rincones y esquinas, cualquier punto superior de encuentro de pared con techo.
Cocinar
Las formas habituales de cocinar: hervir, freír, asar, etc, son productores de humos, grasas, olores y vapores, por lo tanto es muy importante hacer usos de los extractores de humo, las grasas acumuladas en rincones son el origen de olores y focos de putrefacción y en algunos casos, pueden llegar a inflamarse resultando altamente peligrosas.
Los alimentos deben almacenarse en un local adecuado, con buena ventilación y aislamiento, no conserve alimentos en armarios cerrados, para evitar olores.
Tenga especial precaución con los electrodomésticos, respecto al agua y a la electricidad y solo mantenga enchufados los que utilice, sobre todo no sobrecargue los enchufes conectando varios aparatos a la vez, puede producir una subida de tensión.
Almacenar
Aunque ya se ha comentado anteriormente el almacenamiento de materias orgánicas, respecto a las materias peligrosas, lo más recomendable es que no se almacenen en la vivienda, no obstante si es imprescindible disponer de algún tipo, colóquelos en lugares frescos y bien ventilados y fuera del alcance de los niños.
Las viviendas al igual que las personas, tienen un equipo de invierno y de verano, esto hace que es necesario almacenar una determinada cantidad de cosas que es conveniente protegerlos de insectos, todos estos habitáculos requieren una ventilación periódica y proceder a una adecuada limpieza general, para evitar la acumulación de polvo, insectos, malos olores, etc, que hacen envejecer materiales y la vivienda.
En las siguientes entregas hablaremos del uso, mantenimiento y recomendaciones sobre la vivienda, haciendo especial hincapié en las instalaciones (electricidad, ascensores, agua, saneamiento, calefacción, gas), también en las fachadas, paredes, terrazas, pavimentos, carpinterías y estructura, todo ello con el fin de conozcan un poco mas su vivienda y conseguir que se mantenga en buen estado el mayor tiempo posible.
Pedro Cantó Saltó
Noviembre de 2.012
MANTENIMIENTO / Actividades a desarrollar (1)
Como continuación a la labor de mantenimiento de una vivienda pasemos a describirlas desde la óptica de las actividades que se realizan en ella y que se clasifican en 6 apartados, lavado, dormir, limpiar, planchar, cocinar y almacenar, analizando en ésta entrega los 3 primeros.
Lavado
En nuestra cultura el lavado personal se realiza casi exclusivamente en el cuarto de baño, teniendo especial precaución en evitar los resbalones, recomendándose que se disponga de algún elemento antideslizante en su fondo. Debe tener presente que cuando manipula el agua caliente puede producir condensaciones y humedades (esas manchas oscuras en techos y paredes), siendo muy recomendable una buena ventilación después de su uso, ya que éstas humedades son muy molestas y difíciles de resolver.
Otra precaución importante es la de tener en cuenta que el contacto del agua con la electricidad es muy peligroso, evite manipular aparatos eléctricos estando mojado, la reglamentación actual prohíbe que existan tomas de corriente dentro de las zonas de baño o ducha, si realiza una reforma de su baño no coloque enchufes, interruptores o focos en el volumen que ocupa la bañera o ducha de suelo a techo, está terminantemente prohibido.
En el agua de la ducha sobre los azulejos, en el caso de que estén fisurados, puede provocar humedades afectando incluso a habitaciones contiguas, en éste caso haga repasar los rejuntados si están fisurados.
En el caso del lavado de la ropa, los problemas del agua son fundamentales y se agudizan cuando intervienen aparatos eléctricos (lavadora), las humedades de condensación por vapor son importantes y únicamente pueden resolverse con una adecuada ventilación.
El secado es una actividad que se realiza tanto en el exterior como en el interior, en éste ultimo caso procure hacerlo de forma que se pueda recoger fácilmente el agua o bien realice un buen centrifugado y sobre todo deje una ventilación natural aunque sea mínima para evitar las temidas humedades de condensación, a parte de esto controle periódicamente el estado de los soportes de los cables para colgar la ropa.
Dormir
Es muy importante controlar el ambiente en la dependencia que se realiza ésta función, control de temperatura, grado de humedad, control lumínico, sonoro, etc.
Las habitaciones están dimensionadas para un número determinado de personas, como criterio general, una habitación de 6 m2 está concebida para 1 persona y una habitación de 10 m2 para 2 personas, evite las aglomeraciones.
Diariamente es imprescindible ventilar la habitación de forma intensiva durante un periodo relativamente corto (20 o 30 minutos) que garantice la total renovación del aire, pero no confundir ventilar con dejar abiertas las ventanas mucho tiempo porque eso ocasiona que se pierda el sentido de la ventilación dando lugar a pérdidas energéticas, la mejor hora es durante las horas de sol (para minimizar esa perdida energética) y a ser posible durante las primeras horas de la mañana.
Limpiar
Ha de tener en cuenta que el polvo es un elemento perjudicial que debe eliminarse, que estropea los materiales, que los afea y que contribuye al envejecimiento de la vivienda, así mismo considere que el agua, como elemento de limpieza debe utilizarse con prudencia ya que muchos materiales no admiten éste liquido elemento y otros ni siquiera la más mínima humedad.
Como se comentó en la primera entrega ante una duda que le surja pida asesoramiento a su “técnico de cabecera”, todo sea porque nuestra vivienda perdure en el tiempo.
Pedro Cantó Saltó
Septiembre de 2012
----- VIVIENDAS versus SER HUMANO -----
Las viviendas, los edificios, de manera individual o en su conjunto así como para cada uno de sus componentes y elementos constructivos, deben tener un uso y un mantenimiento adecuado, es por ello que sus propietarios y usuarios deben conocer las características generales del edificio y de las diferentes partes, una vivienda en buen estado debe ser segura, durable, económica, ecológica, confortable y agradable.
Los edificios son complejos, se han construido para dar respuesta a las necesidades de la vida diaria, cada parte de un edificio tiene una misión específica y debe cumplirla siempre.
Cualquier persona que compra un coche, una lavadora o un televisor, tiene en su poder un manual de instrucciones, pero cuando se compra una vivienda le dan las llaves y los boletines para contratar la luz, el agua y el gas y sin mas explicaciones, no sabe donde está la llave general del agua, que es eso del cuadro de luces, ni siquiera que hacer con el descalcificador, el ascensor o la terraza de la vivienda y si encima tiene suerte y le entregan un “Libro del Edificio genérico” quizás en algún momento llegue a comprender su vivienda.
Pues bien los edificios son “seres vivos” si hacemos un paralelismo entre un edificio y una persona vemos como el edificio tiene “cabeza” que es la cubierta, tiene “huesos” que es la estructura, tiene “venas” que son las tuberías, tiene “piel” que es la fachada, tiene “corazón” que es la bomba del agua, tiene “pies” que es la cimentación, pasa por las fases de frío y calor como las personas las pasamos en invierno y verano, se moja por la lluvia, tiene ligeros movimientos, se va deteriorando con el paso del tiempo y al igual que las personas es necesario “prolongar la vida” lo mejor posible y con los menores achaques, pues bien, nuestro edificio, nuestra vivienda, se debe mantener, por varios motivos:
1.- Por ser la compra más importante de nuestra vida.
2.- Por alargar la vida útil de la vivienda.
Todo ello hace que debamos saber que hacer con nuestro edificio y vivienda para que se alargue esa vida útil y son cuestiones que nos atañe a los usuarios y teniendo claro que la “cultura de mantenimiento” no es en absoluto la “cultura de la reparación”, porque si tenemos una gotera por el paso de los años, la arreglamos (eso es reparar), prevenir esa gotera, es mantener y de eso se trata, de saber que debemos hacer para evitarlo y es lo que se va a explicar en los siguientes capítulos que voy a publicar, cosas tan elementales como tender la ropa, planchar, saber como y cuando ventilar, retirar las hojas de los árboles de las terrazas, etc, etc, puede perjudicar en mas o en menos a nuestra vivienda.
Para ello al igual que cuando estamos enfermos recurrimos a nuestro Médico de Cabecera, para diagnosticar si un edificio esta enfermo o no y evitar males mayores es bueno tener un Técnico de Cabecera que observará aquellos elementos que se escapan para el profano.
Este Manual recogerá una serie de indicaciones relativas al uso y mantenimiento con el objetivo de planificarle los trabajos y porqué no, sugerirle diversos hábitos ligados a la cultura del mantenimiento.
Pedro Cantó Saltó
Julio de 2012
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Página creada en Julio de 2.011.
Última actualización Versión-10.0
Abril 2022
Escribir comentario
Julio Martinez Alonso (viernes, 21 septiembre 2012 22:08)
Hola Pedro, te felicito por el artículo y la comparativa que has hecho, la verdad es que no había caido en esa circunstancia.
Soy un compañero tuyo que lleva muchos años intentando luchar por el mantenimiento y "culturizar" al personal, pero cuesta mucho, por eso me es grato saber que hay compañeros que tambien van por ese camino.
Bueno nada más y te sigo leyendo y cambiando opiniones por la red.
Saludos
pedro j. calero (sábado, 28 diciembre 2013 02:07)
hola,estoy de acuerdo contigo completamente pedro, también como el compañero estoy cada dia luchando para que se conciencien del bien que hace realizar un mantenimiento periódico y obtener un grado de efiecencia energitica optimo,decirte que mi nombre es pedro me dedico a la rehabilitación de edificios,medianeras,patios interiores,bajantes,canales,aleros,cornisas con certificación oficial utilizo el sistema de progresión mediante cuerdas,bueno un saludo.
Carlos (jueves, 11 agosto 2016 23:48)
Hola Pedro, felicitaciones eres un BUEN referente en Mantenimiento de Edificaciones.
Estoy empezando en este rubro, todas tus opiniones y comentarios son muy valiosos.
Saludos
Carlos Ortiz
Lima Perú
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