PROGRAMA DE MANTENIMIENTO

--- LIBRO DEL EDIFICIO ---

 

Se pueden establecer cuatro fases dentro de este programa:

1.-"PUESTA A CERO" DEL EDIFICIO

 

Consiste en la ejecución de las operaciones de mantenimiento corrector o trabajos de rehabilitación de aquellas lesiones que han quedado analizadas en un informe previo.

 

En el caso de que el edificio no tenga el “Libro del Edificio” se puede proceder a adaptar y acomodar poniendo a “cero” el edificio y en base al estudio y análisis previo, elaborar el Libro del Edificio y Manual de Mantenimiento a partir de una fecha concreta.

2.-REDACCION Y ENTREGA DEL "LIBRO DEL EDIFICIO"

 

El "Libro del Edificio" se puede definir como el Carné de Identidad del edificio y es el documento base para realizar un Programa de Mantenimiento. Este Libro, ya obligatorio en edificios nuevos (desde el año 2000), completa la información con un Manual de uso y mantenimiento y un Calendario de mantenimiento, en principio, para un periodo de diez años prorrogables.

 

El plan de mantenimiento establecido en el "Libro del Edificio" se aplicará en aquellas partes del edificio cuyo estado haya sido considerado bueno en el Informe previo o en aquellas cuyas lesiones ya hayan sido reparadas. No tiene sentido el mantenimiento de algo que precise de una reparación o rehabilitación. En estos casos, cuya situación también quedará reflejada en el libro, el plan de mantenimiento se iniciará una vez los problemas hayan sido subsanados.


La labor de GESTEVAL en esta fase consistiría en la redacción y entrega del mencionado "Libro del Edificio", en el caso de que no lo tenga la Comunidad.

3.- SEGUIMIENTO DEL PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DEL "LIBRO DEL EDIFICIO"

 

La contratación de un Programa de Mantenimiento (que como ya se ha dicho,  ya es obligatorio en edificios de reciente construcción, a partir del año 2000) genera la figura del Técnico de cabecera del edificio (equiparable al Médico de cabecera), figura que, en nuestro caso, estaría formada por técnicos de GESTEVAL

 

El Técnico de cabecera será la persona encargada de realizar el seguimiento y coordinación global del Programa de Mantenimiento, un programa en el que intervendrán muchas personas a lo largo de la vida del edificio: el Técnico de cabecera, el propio usuario de la vivienda, los encargados de jardinería y limpieza, los diferentes servicios técnicos de las diferentes instalaciones, las empresas o gremios especializados...etc.

 

Los agentes mencionados realizarán las inspecciones periódicas y los trabajos de mantenimiento necesarios según lo especificado en el Manual y en el Calendario de Mantenimiento del "Libro del Edificio".

 

Además, los técnicos de GESTEVAL se comprometen durante el periodo de mantenimiento contratado a estudiar y responder a todas las cuestiones, consultas y preguntas sobre dudas o temas relacionados con aspectos constructivos que puedan ser planteados por los usuarios del edificio, dando un sentido real y verdadero a ese nuevo concepto denominado Técnico de cabecera del edificio.

4.-ASESORAMIENTO SOBRE ASPECTOS CONSTRUCTIVOS

 

El servicio de asesoramiento sobre aspectos constructivos que proponemos desde GESTEVAL, dirigido tanto a los integrantes de una Comunidad de Vecinos en sus diferentes formas de participación (Presidente, Administrador o vecino) como a propietarios individuales de una edificación determinada, es consecuencia de la constatación que hemos tenido en los últimos años sobre su importancia y necesidad. La buena aceptación por parte de algunos Administradores con los que hemos venido colaborando así nos lo ha corroborado.

 

Muchos Administradores sobre todo, entenderán fácilmente de que estamos hablando por la cantidad de veces que lo habrán vivido: Se produce un aviso de un problema en el edificio. Hay que llamar a alguien. Si el problema es fácilmente "dirigible" a un gremio determinado, se le avisa, se repara y punto. Si no lo es, pues bueno, se le avisa al que se cree que lo puede reparar y se confía en acertar. Es habitual que cada Comunidad trabaje con una serie de profesionales de confianza "fijos" por cada gremio. Y eso está muy bien, pues así el edificio es reconocido por una serie de personas que trabajan sobre él de manera regular.

Pero, que hacer cuando surgen las siguientes preguntas:

 

  • ¿Qué pasa cuando el problema no es fácilmente asignable a un gremio determinado por no estar claro el origen del problema?
  • ¿Cómo sabemos que la solución propuesta es la más correcta desde todo punto de vista, sobre todo, calidad y precio?
  • ¿Cómo sabemos que la reparación planteada es la correcta?
  • ¿Qué hacer cuando existen dudas sobre si el problema esconde otros vicios ocultos que pueden afectar a otros elementos constructivos o estructurales?
  • ¿A quien consultar?

En cualquier caso, las mayores dudas se plantean a la hora de afrontar una rehabilitación parcial o completa del edificio: que hay que arreglar la cubierta, o la fachada, o instalar un ascensor...etc. ¿Qué hay que hacer y quien lo establece? ¿A quien se le llama? ¿Cuantos presupuestos se piden? ¿Como se comparan los presupuestos?

 

¿De entrada, son comparables cuando las soluciones que están proponiendo son diferentes? ¿Las soluciones y los materiales planteados, son los correctos?...etc

 

Entendemos que un Administrador ó un Presiente de Comunidad ó un vecino no tienen porqué ser expertos en aspectos constructivos. Bastante trabajo conlleva administrar una finca, presidirla o simplemente convivir en ella para, además, tener que cargar con la responsabilidad extra de tomar decisiones sobre determinados aspectos que van a suponer una fuerte inversión al conjunto de sus miembros.

 

Por todo ello creemos que es fundamental el asesoramiento profesional en todos estos aspectos, para que así cada cual pueda centrarse en su parcela correspondiente.

El servicio de asesoramiento a Comunidades, Administradores y particulares que se propone desde GESTEVAL puede abarcar múltiples facetas. A continuación se listan algunas de ellas:

  • Consultas relativas sobre los pasos a seguir ante cualquier reforma.
  • Consultas sobre gestión y procesos constructivos.
  • Consultas sobre la idoneidad de los materiales a utilizar en reforma de fachadas, impermeabilización, cubiertas...etc.
  • Comparación y análisis de presupuestos de contrata aportados por la Comunidad.
  • Levantamiento de planos del estado presente del edificio.
  • Trazado de planos en ordenador desde aportación de croquis.
  • Estudios de viabilidad sobre posibilidad de instalación de ascensores.
  • Consultas y asesoramiento sobre aspectos constructivos de cualquier tipo.

El servicio de intervención en edificios que se propone por parte de GESTEVAL es la dirección y asesoramiento de las obras confiando en nuestra experiencia y el conocimiento que tenemos en base a la gestión del patrimonio construido e independizarlo de la empresa contratista, ser la VOZ de la Comunidad. 

 

¿Qué beneficios aporta tener el libro de uso y mantenimiento?

  • Tiene siempre a su disposición la información del estado actual, el programa de actuaciones preventivas y toda la documentación del edificio.
  • Tiene constancia de todas las actuaciones realizadas y llevadas a cabo durante la vida útil del edificio.
  •  Su edificio y vivienda se revaloriza en la misma que se revitaliza con el mantenimiento obligatorio y PREVENTIVO.

A pesar de todo, la legislación vigente en sus diferentes rangos, establece muy claramente el reparto de responsabilidades de cada sujeto que interviene en el hecho constructivo. Y así, el usuario último adquiere la suya en cuanto al deber de mantener o conservar el edificio correctamente. La Ley de Propiedad Horizontal, por ejemplo, dice en su artículo 10:


“Será obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.”

 

¿Cómo mejora mi situación con plan de mantenimiento?

 

1.- REDUCCION DE SINIESTROS, importante ahorro económico y más aún, seguridad para las personas que habitan en el edificio.

2.- AHORRO DE HASTA UN 40% del dinero destinado habitualmente a labores correctivas de mantenimiento.

3.- POSIBLES REDUCCIONES EN LAS CUOTAS DEL SEGURO.

4.- CONTRATOS GLOBALES DE MANTENIMIENTO con empresas cualificadas, en condiciones muy ventajosas por la exhaustiva descripción de las actuaciones periódicas previstas.

5.- AHORRO ECONOMICO EN ANÁLISIS DE COSTES Y PRESUPUESTOS, valorando a partir de un documento técnico que describa las actuaciones y aporte las mediciones de las obras a ejecutar y analizar las distintas ofertas.

6.- REVALORIZACION DEL INMUEBLE, un edificio mantenido no se devalúa.

7.- HABITAR UN EDIFICIO MANTENIDO ASEGURA TU TRANQUILIDAD.

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Página creada en Julio de 2.011.

 

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Abril 2017